相続した実家を手放すとき、多くの人がいきなり不動産会社に相談します。
その順番だと、たいてい止まります。売買契約の直前になって「登記が故人のままですね」と言われるからです。
この記事では、順序と期限を整理します。
筆者は不動産業者でも司法書士でもありません。制度の一次情報（法令・公的機関の公表情報）にあたって整理したものです。
個別の物件についての判断は、必ず司法書士・税理士・不動産業者にご相談ください。
順番を間違えると何が起きるか
登記名義が故人のままだと、売れません。
不動産を売るには、売主が登記上の所有者である必要があります。名義が亡くなった親のままなら、まず相続人へ名義を移す（相続登記）必要があります。
これを後回しにすると、買主が見つかってから相続登記に着手することになり、相続人全員の合意と書類集めで、そこから1〜3か月かかります。買主が待ってくれるとは限りません。
相続登記は義務になっている
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。
- 相続によって不動産を取得したことを知った日から 3年以内 に登記申請
- 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象
- 2024年3月31日以前に相続したものも対象（この場合は2027年3月31日まで）
つまり「まだ登記していない古い相続」も、期限が来ています。
「親が亡くなったのは何年も前だから関係ない」と思っている方が対象になっているケースがあります。
施行前の相続についても、2027年3月31日が期限です。
まず登記簿（登記事項証明書）を取って、現在の名義を確認してください。法務局で取得できます。
手放す方法は大きく2つ
売り方には「仲介」と「買取」があり、性質がまったく違います。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人 | 不動産会社 |
| 価格 | 市場相場に近い | 相場より低くなるのが一般的 |
| 期間 | 買主が見つかるまで（数か月〜） | 会社が買うので早い |
| 内覧 | 必要 | 不要なことが多い |
| 契約不適合責任 | 売主が負う | 免責とする契約が多い |
どちらが良いかは、何を優先するかで変わります。
- 価格を優先 → 仲介。ただし時間がかかり、その間も固定資産税と管理費用がかかる
- 早さ・確実さを優先 → 買取。価格は下がるが、内覧対応も契約後のリスクも減る
遠方に住んでいて何度も帰れない、建物の状態が悪い、共有者が多くて長引かせたくない——こういう場合は買取が選ばれます。
「買取は相場の◯割」という数字をよく見ますが、物件の状態・立地・再販可能性で大きく変わります。
検証できない一律の割合をこのサイトでは書きません。実際の査定額で比べてください。
空き家のまま置いておくと起きること
「とりあえず様子を見る」が一番費用を生みます。
- 固定資産税・都市計画税は所有している限りかかり続ける
- 「特定空家等」「管理不全空家等」に指定されると、住宅用地の特例（固定資産税の課税標準の減額）が解除される
→ 実質的に税額が上がる
- 建物の劣化が進み、解体費も査定額も悪化する
空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年に改正され、管理不全空家等（特定空家になるおそれのある状態）も勧告の対象に加わりました。「まだ倒壊はしていないから大丈夫」という状態でも対象になり得ます。
査定は複数取ってください
買取は会社によって金額が大きく違います。1社だけで決めないでください。
各社の公開情報に基づく記載です。筆者はこれらのサービスを利用していません。査定額・対応可能エリア・条件は必ず公式サイトと直接のやり取りでご確認ください。複数社から査定を取ることをおすすめします。
まとめ：先にやること
- 登記事項証明書を取り、現在の名義を確認する（法務局）
- 名義が故人のままなら、相続登記を進める（司法書士に相談）
- 遺言・遺産分割協議の状況を確認し、相続人全員の合意を作る
- 残置物の量を把握する（遺品整理の見積もりは物量で決まる）
- そのうえで、仲介か買取かを決めて査定を取る
売却の相談は5番目です。1〜3を飛ばすと、必ず戻ってきます。
この記事の根拠
| 内容 | 根拠 |
|---|---|
| 相続登記の義務化・期限・過料 | 不動産登記法（2024年4月1日施行）／法務省の公表情報 |
| 特定空家等・管理不全空家等 | 空家等対策の推進に関する特別措置法（2023年改正） |
| 住宅用地の特例 | 地方税法 |
| 仲介と買取の性質の違い | 一般的な取引実務。個別の条件は契約書でご確認ください |
制度は改正されます。 手続きに入る前に、必ず法務局・自治体・専門家に最新をご確認ください。このサイトは一般的な情報提供のみを行い、個別の助言は行いません。